Мы спросили об этом – Любомира Бованько, бизнес-консультанта, эксперта из 11-ти летним опытом работы в сфере недвижимости, владельца консалтинговой компании “Полезные советы” и одноименного агентства недвижимости

Какое состояние сейчас на рынке недвижимости? К чему ведет тенденция?

На сегодня рынок недвижимости во Львовской области оживился. Хотя практически весь спекулятивный капитал еще в начале кризиса покинул этот рынок, так как сейчас не имеет смысла вкладывать в недвижимость и ждать, что цена вырастет. Цена на недвижимость плавно и очень медленно, но постоянно снижается. Эта тенденция будет продолжаться до тех пор, пока снова не восстановится активное кредитование коммерческими банками.
Но и сейчас дают кредиты, возразят мне. Так дают, но на каких условиях?
Большинство банков сейчас готовы кредитовать на термин не более 15 лет, а до кризиса кредитовали на 30 лет и более. Соответственно, чем меньше срок, тем большую сумму нужно выплачивать ежемесячно

Кроме того, банки рассчитывая возможности выдачи кредита учитывают все затраты, с которыми сталкивается семья, такие как, другие не погашенные кредиты, кварплата, содержание автомобиля, питание, расходы на одежду, содержание детей, расходы на обучение, налоги. Банки рассчитывают сможет ли человек вносить ежемесячный платеж (тело и проценты) и что при этом останется на содержание семьи.
Допустим, что семья хочет одолжить скажем 240 тысяч гривен на 15 лет под залог приобретаемой квартиры (примерно 30 тыс. долларов, а в долларах сейчас не кредитует ни один банк) банк одолжит эти средства в среднем от 16% до 20% годовых + страхование от несчастных случаев (300-500 грн / год.) + страхование залогового имущества (800-1600 грн / год + единовременная комиссия -1-2% за выдачу). Итак эффективная ставка составит примерно от 18% годовых. Во что это вильеться нашей семье? 3600 грн это только ежемесячные проценты + 1333 гривны, так называемое тело кредита в первый год – примерно 5000 гривен / месяц составят расходы. Если в этой семье есть дети, автомобиль, то банк даже не будет рассматривать, если общий доход семьи будет меньше чем 10 тысяч гривен / месяц, причем официально.
Много людей могут показать такую ​​высокую зарплату? Ведь именно она является главным аргументом для банков при выдаче кредита. Или необходим высокий предпринимательский доход за последние полгода-год и суметь банкам доказать, что это не оборот, а именно прибыль, а эти деньги принадлежат именно вам.
5000 гривен в месяц расходов – это при займе всего эквивалентой 30 тыс. долларов. Это при обычной системе кредитования на остаток, когда клиент сначала выплачивает большие суммы процентов, затем сумма процентов ежемесячно снижается, так как уменьшается общая сумма долга. Есть и другая, так называемая ануитетеная форма кредита, когда в течение всего периода клиент выплачивает банку одинаковую сумму. Аннуитетная форма позволяет несколько снизить нагрузку сначала, так как суммы выплачиваются в начале немного меньшие, однако при аннуитетной форме клиент заплатит банку значительно большую сумму, по сравнению с начислением на остаток, так как со временем сумма выплат не уменьшается, а остается неизменной.
А если человек захочет занять средства под залог существующей квартиры, эффективная ставка может “подскочить” даже до 23% годовых.
Кроме того, кредитование под покупку земельных участков и под залог участков вообще сейчас не происходит
А если семья имеет еще какие то не погашеные кредиты, то вряд ли банки выдадут кредит такому заемщику.

Когда недвижимость стремительно росла в цене, проценты по кредиту было выгодно платить, а так как она сейчас постепенно проседает, а еще плюс нагрузка по кредиту, то считайте сами, как предмет инвестиции или спекуляции вложения в недвижимость абсолютно потеряли смысл
Итак, «драконовские» условия кредитования – это основной фактор снижения стоимости недвижимости и количества сделок по купле – продаже

Какая недвижимость сейчас пользуется наибольшим спросом?

Большим спросом пользуются на сегодня дешевые однокомнатные квартиры. Они продаются в течение нескольких дней, как пирожки. Кроме того, пользуется спросом аренда одно-двухкомнатных квартир, за 2 тысячи + коммунальные услуги. За несколько дней не проблема найти арендатора на такую ​​квартиру.
Всегда в кризисные периоды, когда большинство людей не могут купить жилье, стоимость аренды растет.
Довольно быстро можно продать спаренный коттедж, если цена его половинки стоят до 80 тысяч. Всё что дороже 100 тысяч доларов продается гораздо хуже.

Кто сегодня покупает и продает недвижимость?

Несмотря на отсутствие кредитования рынок недвижимости начиная с ноября 2010 года значительно оживился, количество сделок по купле продаже стремительно возросла и предполагаю, что еще понемногу расти.
Кто же сегодня покупает и продает недвижимость? Таких категорий несколько.
Первая категория – это люди, что работают за границей, которые хотят купить своим семьям жилье и рассматривают недвижимость как единственный инструмент для инвестиций, так как не доверяют банкам и не знают других инструментов.
Вторая категория это те, что кто хотят переехать из меньшего жилья в жильё побольше. Тенденцией последних лет является желание многих людей купить домик за городом, продав при этом, очень часто заробитчанам, квартиру в городе. Особенно часто покупают половину спаренного коттеджа, ведь выгода очевидна. Продав “чешку” за 80 тыс долларов, в спальном районе площадью до 70 м., а за 80-90 тысяч можно приобрести двухэтажную половину дома разделенного по вертикали. Такая половина дома имеет площадь, как правило 150 кв.м и еще около этой половинки есть 4-5 соток земли.
Расстояние от от мегаполиса от 2 до 15 км. Дома продают в состоянии так называемого «нулевого» цикла, т.е. накрыт металлочерепицей, поштукатурен снаружи и внутри, с подведёнными и розведенными комункациямы, электричеством, отоплением и стяжками. Покупателю остается только побелка, плитка и сантехника. В результате доложив 20-30 тысяч долларов, человек получает новое, в два раза большее жильё с новым ремонтом и земельным участком
Третья категория – это строители, которые покупают землю, чтобы строить и продавать домики
Четвертая – это таможенники, высокопоставленные государственные чиновники, или крупные предприниматели. Они, как правило, покупают дорогие земельные участки с целью постройки собственного жилья. Кстати, земля в элитных районах возле Львова, таких как Лапаевка, Брюховичи, Зимняя Вода (начало), Малечковичи возле Львова подешевели, не так как другая земля. Скажем в Лапаивке (район так называемой “Кирпивкы”) участок, который до кризиса стоил 95-100 тысяч, сейчас стоит 65-75 тысяч, то есть на 30-35% удешевление, тогда, как в основном, с докризисным периодом, земля подешевела в 2 или даже в три раза. Особенно в отдаленных более чем на 20-30 км. от Львова районах.
Пятая категория – это люди, которые через кредиты, или другие долги, хотят продать квартиру в городе и купить малосемейку или кавалерку, или дешевый домик где-то за 30 км от Львова
Шестая категория – это предприниматели, которые не являются профессиональными строителями, как дополнительный заработок строят, как правило, отдельно стоящие дома и продают их, часто делают, под заказ, ремонт под ключ
Седьмая категория – это рынок первичного жилья в многоквартирных домах – покупают как наши заробитчане, так предприниматели и чиновники. Покупают только квартиры в сданных в эксплуатацию домах. Так как те, что не сданы, могут быть не завершены никогда.

На что стоит обращать внимание тем, кто хочет продать, купить или арендовать жилье?
Тем что, сейчас покупают или продают жилье следует обратить внимание на следующие факторы.
Изменилось законодательство и поэтому, если недвижимость приобретена в собственность менее трех лет при продаже ее следует дополнительно оплатить продавцу 5% налога с доходов физических лиц. Часто этот налог продавец “навешивает” на покупателя, или делит его пополам с покупателем
Выросла проблематичность выработки актов на землю. Это стало как дороже, так и дольше.
То бланков нет, то ответственных людей нет, то процедура поменялась. Все для того, чтобы создать дефицит. Техническую документацию на землю также стало выработать дороже. Появились новшества, вроде рецензия на эспертную оценку, невозможность распределения без изготовления акта, кадастровый номер без технической документации не выдают, вместо извлечения из базы данных, теперь выписка из поземельной книги. Дурдом, одним словом, с земельными документами, явно стало хуже, дороже и более проблемно.
Тем людям, которые ждут, что доллар упадет и недвижимость упадет, хочу сказать, это мое личное мнение, что за незначительным падением доллара начнется его стремительный взлет, как уже было неоднократно, так что не спешите избавляться от долларов. Хотя, наверное, сказать трудно, так как курс доллара управляется не экономическими законами, а узким кругом людей, которые играют то на повышение, то на снижение. Проблема в том, что когда начинаются какие-либо валютные колебания, или вверх или вниз, количество сделок по купле-продаже резко уменьшается, так как люди прицениваются.
Еще важным изменением, еще многими не осознанным, есть диктат на рынке покупателей, тогда как до кризиса, был диктат продавцов. Поэтому рекомедую покупателям не брать на себя все расходы, такие как налоги, услуги агентства недвижимости, услуги нотариуса. Когда недвижимость постоянно росла, а кредиты давали всем, на большой термиин и под смешные проценты, тогда это имело какие то логические основания. Теперь когда недвижимость со временем понемногу дешевеет, переводить расходы на покупателя не правильно и не логично. Поэтому сейчас есть тенденция, что агентствам недвижимости платит как покупатель, так и продавец, а расходы связанные с оформлением делят наполовину.

Проценты, которые берут риэлторы за услуги также снизились из стандартных 5% до 3,5%, а по отдельным сделкам на суммы от 80 тысяч долларов иногда и 2%. Риелторы компенсируют это частичной оплатой своих услуг со стороны продавца. Сейчас, появилась еще одна тенденция, многие агентстсва недвижимости часть своего вознаграждения принимают сразу, еще при задатке, причем эта сумма не возвращается, если сделка по каким то причинам сорвалась. Это на мой взгляд правильно, ведь если сделка-купли продажи не происходит, она не происходит не по вине маклера , который выполнил свою работу, а через покупателя или продавца.
Что еще следует знать людям, работающим с посредниками – риэлторами?
Еще одной тенденцией является появление маклерских фирм, оказывающих так называемые информационные услуги по аренде. Они предлагают клиенту сразу заплатить вперед 250-400 гривен за право осмотреть квартиры. А те люди, которые оплачивают услуги таких горе-маклеров, как правило, остаются ни с чем, только получают распечатку с рекламного издания, которое они могут и сами сделать. Нормальные риелторские фирмы берут вознаграждение, составляющее стоимость месячной аренды (однократно), после подписания договора аренды между арендодателем и арендатором.
Из за снижения стоимости недвижимости, уменьшение количества сделок много риелторов и риелторских фирм вышли из этого бизнеса или приостановили свою деятельность. Это положительная тенденция, так как много случайных людей и непрофессионалов не смогли быть конкурентоспособными в новых условиях. Правда последнее время они понемногу возвращаются снова.
Людям, которые впервые покупают или продают недвижимость очень трудно разобраться во всех тонкостях, трудно найти покупателя, а покупателям нужный объект, выработать документы, обезопасить себя от всевозможных неожиданностей и афер. Поэтому услуги маклера просто неоценимы. Но стоит проверить вашего маклера официально ли он зарегистрирован, имеет ли офис, разбирается ли в документах, имеет ли связи с нотариусами, земельщики, БТИ. Все это свидетельствует о профессионализме или его отсутствии. Потому можно подвергнуться опасности, скажем, дав деньги на документы неизвестно кому, или передавая задаток, где свидетелем выступает маклер, который не работает в какой то фирме и не является зарегистрирован как предприниматель, а о документах, которыми пользуется большинство агентств недвижимости, отдельный разговор, передав задаток и подписав такие документы, у вас практически нет шансов вернуть деньги, даже через суд.
Бытует мнение, что маклеры поднимают цены на недвижимость, но это не соответствует действительности, так как маклер заинтересован, чтобы недвижимость продать и получить свои проценты, поэтому низкая стоимость способствует скорости реализации объекта и заработка маклера. Конечно до кризиса некоторые маклеры договаривались с владельцами, чтобы накинуть на стоимость объекта свое вознаграждение. Покупателя пусть настораживает, когда маклер говорит что берет 1%, либо вообще не претендует на проценты, можете быть уверены, в стоимость объекта вложено вознаграждение.
Найти объекты без посредничества маклеров реально, но не просто, почти все продается через посредников. Кроме того, существует опасность обмана, особенно, если человек неопытный в этих делах. Маклеры между собой сотрудничают, обмениваются объектами и клиентами, размещают рекламу на различных сайтах и ​​газетах, делают интернет и СМС рассылки, имеют широкую базу тех, кто хочет купить и продать, поэтому у риелторов гораздо больше шансов реализовать или найти объект, чем когда это делает человек сам
Итак, хороший маклер поможет вам избежать многих рисков, а также поможет в сложных переговорах, тогда как непрофессионал может создать множество проблем.

А что сейчас происходит с коммерческой недвижимостью?

Сейчас коммерческая недвижимость еще находится в глубокой стагнации. Многие офисы и склады простаивают, так как не могут найти арендаторов. Крупные земельные участки под коммерцию не продаются, за исключением тех, которые привлечены под Евро – 2012.
Коммерческая недвижимость еще более зависима от экономической ситуации в стране, поэтому пока оживления здесь не намечается. Кроме того, смена власти в Западном регионе страны повлияли на распределение имущества, поэтому оппозиционные политики и бизнесмены избавляться от многих своих активов в том числе и недвижимости.
Итак, рынок недвижимости работает не смотря ни на что. Люди покупают, продают, берут и сдают в ореду объекты. Сейчас недвижимость медленно, но снижается в цене.
В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, так как недвижимость была, есть и будет одним из самых надежных и лучших инструментов для вложения денег.

«Вас окружают простые, очевидные решения, которые могут многократно увеличить ваш доход,
влияние и успех. Проблема в том, что вы не видите их…»